Réflexions du Miroir

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Préambule

Ce magazine #investigation de la RTBF a enquêté de manière approfondie des situations et apporté des exemples de syndics.

Un syndic (du grec ancien : σύνδικος / súndikos, « avocat ») est une personne ou une entreprise chargées des affaires et de défendre les intérêts d'une communauté.

Ci-après je vais tenter de rester le plus général possible pour résumer ce #investigation même si, je suis conscient des particularités spécifiques à chaque bâtiment. Je prends exemple au départ de l'immeuble où j'habite depuis 35 ans et qui existait déjà avant mon arrivée.

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Les griefs majeurs envers les syndics relevés dans #Investigation

1. Frais élevés
2. Dépenses injustifiées
3. Communications difficiles
4. Manque de transparence
5. Absence de contrôle
6. Pas de contrôle fiscal
7. Lenteur d'exécution
8. Sentiment de méfiance, de fraudes, d'abus de confiance et finalement d'arnaques potentielles

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Principes de base entre le syndic et l'immeuble

Le syndic est chargé de gérer les finances de la copropriété d'un immeuble à appartements au niveau des communs : caves, ascenseurs, jardins, chaudières, canalisations, toitures, choix des prestataires de services avec lesquels le syndic collabore, envoie de factures à répercuter dans les charges des propriétaires, organisation d'une ou de plusieurs assemblées générales des propriétaires, une fois par an minimum. Commun, c'est commun. Pas de liens à y chercher au niveau privatif

Pour fixer les relations, un acte de base et un ordre intérieur a été créé par un notaire et remanié en cas de changement fondamental et structurel du bâtiment. Ce fut le cas lorsque sa structure pavillonnaire s'est transformée en une entité unique (prix : 20.000 euros). 

Fin mars, une AG a été organisée pour établir le montant de ce que les propriétaires auront à payer chaque trimestre jusqu'à l'année suivante et, donc, la prochaine AG.

D'autres immeubles divisent l'année en trimestres et établissent en frais réels à terme échu, donc non provisionnels. Ce système entraine une révision à chaque trimestre avec de nouveaux montants à payer tout au long de l'année.   

J'habite donc dans un immeuble à appartements dans lequel il y a près de cent propriétaires ou locataires qui occupent les lieux.

J'ai fait partie du Conseil de Gérance entre 1995 et 2018 avec un syndic externe, un contrôle interne avec un président et des assesseurs. C'est, en principe, un statut de bénévoles.  En 35 ans, j'ai vu succéder cinq syndics différents. 

Le syndic et le Conseil n'est pas le larbin des propriétaires, est-il dit dans #investigation. 

C'est absolument vrai mais il doit vérifier si les fournisseurs qui ont été chargés de missions ont été exécutés suites aux contrats d'entretien intermédiaire, ont été achevés dans les normes usuelles et qu'il n'y ait pas eu de vices cachés.

Le syndic existe sous forme d'une grande entreprise. Il dépend alors du délégué que cette société a envoyé.

Quand c'est une petite entreprise, le nombre de propriétés dont le syndics s'est chargé avec des collaborateurs, est important. Trop de d'immeubles à gérer est un risque de surcharge. "Qui trop embrasse mal étreint" dit un dicton.  

Un problème survient dès la réception d'une demande de propriétaires au syndic.

Il faut organiser les priorités avec la question : "le problème est-il urgent ou important". Les deux types de cas peuvent donner diverses réponses. Ils peuvent être les deux, mais c'est au niveau management à le déterminer à ses risques et périls en fonction de la compréhension du problème.

Les aspects financiers et comptables entrainent un lien avec des montants qui peuvent s'élever très fortement.

Les aspects humains entrainent, eux, un lien au niveau psychologique.

Ces deux aspects sont aussi importants l'un que l'autre.

Ils sont à assumer par les représentants du Conseil de propriété qui agit en intermédiaire, souvent en internes, comme porte parole à une sorte de bureau des plaintes (rien à vois avec le bureau des complots comme j'ai parlé précédemment sur ce site) en relation avec les limites de connaissance, du métier et de la présence de chacun.

Les frais à prendre en considération dépendent de la richesse de l'immeuble en question, de ses participants, de l'environnement communal et des limites de la feuille de route fixée au début du mandat du syndic.

Les perturbateurs ont le droit d'exister mais un esprit démocratique et social doit subsister. 

Refuser le paiement des charges n'est pas acceptable, eu égard des liens qu'a un propriétaire vis-à-vis des autres cohabitants qui feraient ressortir des carences d'honoraires. 

Si les litiges dépassent l'entendement, ceux-ci seront à développer et juger en justice. (autant savoir, la justice n'a plus les moyens d'assumer ses devoir comme les manifestations d'aujourd'hui le prouvent avec le titre "La justice étouffée" ) 

Le choix des fournisseurs est toujours influencé par des qualificatifs qui ne sont pas toujours connus par les propriétaires. De ce fait, ils peuvent être détournés par des bénéfices plus secrets par les syndics malhonnêtes. Les syndics sont obligés par mandat de proposer trois offres différentes avant de choisir un fournisseur de services.  

• “Si vous avez confiance en vous-mêmes, vous inspirerez confiance aux autres.”
• Comme dans ce cas spécifique des syndics, il faut que les intérêts de chacun soient respectés au juste prix comme dans les relations humaines.
• L'argent n'est pas seulement le nerf de la guerre, c'est aussi le sang vénéneux de la vie.
• Si vous n'aimez pas vivre en communautés ni attendre les retours sur vos investissements communautaires, il vous suffit d'acheter une maison et de régler les problèmes par vous-mêmes.  

Journal de la semaine

 

1. Dix ans depuis les attentats terroristes à Paris

Edito à ce sujet de Pierre Marlet 

2. La COP30 à Belem

Un retour à un billet écrit en 2006 "La vérité qui dérange

3. Le survol des drones au dessus de la Belgique

4. Culture en Prime avec André Manoukian.

Pianiste, compositeur et amoureux des mots avec son parcours et sa passion pour la musique sous toutes ses formes. 

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Suite à notre AG : son rapport

Trop court si le but était d'en faire ses minutes.

Pendant mes 20 ans de management, écrire des minutes de réunions ont souvent été soit à lire soit à en écrire.

Trop long si le but était d'intéresser les propriétaires présents ou non. 

Une Assemblée générale est légalement obligatoire.

Comme je l'ai fait remarquer dès entrée de jeu de cette AG, il y avait trois points importants à signaler.

Du temps du Covid, les AG étaient supprimer.

1. Demander aux propriétaires, quelques semaines avant une AG, quels étaient les problèmes communs à signaler et qu'il fallait tenir compte pour une AG..

2. Les présenter une semaine avant l'invitation à l'AG dans un pré-rapport deux options et possibilités de pouvoir accepter (OUI) ou refuser (NON) chacun des projets en même temps que les projets en cours ou terminés. Ce n'est pas lors de l'AG que l'on devrait prendre position sur l'acceptation ou le rejet d'un projet mais bien avant pour donner le temps de réfléchir de son importance et du prix de son implémentation qu'il sous-entend..  

3. Avoir la possibilité de suivre les projets, de voir leur évolution et leur échéance en cours d'année et aussi connaitre le montant par quotité à payer pour le fond de roulement et le fond de réserves à prévoir.. 

Que de temps épargné pendant les AG elles-mêmes.

Si la première AG de l'année n'a pas eu le quorum des présences nécessaires, elle est postposée à une date ultérieure.

Lors de la 2ème sess, l'enregistrement des présences n'est plus nécessaire.

Une troisième AG ne serait nécessaire que si la justice est intervenue pour suivre une enquête ou dans le cas d'une information urgente et importante à communiquer lors d'une action est à prendre.

Sinon, que de blabla dans une AG surtout qu'elle commence souvent à 18h30, une heure que plusieurs propriétaires ne peuvent s'y astreindre après le travail.

Après l'AG, un propriétaire m'a dit que l'AG était trop longue. 

Je me souviens avoir été président par intérim pendant un an dans un seul pavillon au début de la création d'un bilan en additionnant les débits et les crédits. 

Les vérifications des résultats et des comptes étaient pratiquées par le Conseil de gérance mais c'est le contrôleur aux comptes qui prend la responsabilité de signer définitivement et de conseiller qui certaines choses sont à corriger.

Si nous continuons sans changement de pratique de la stratégie, il y aura de moins en moins de présences aux AG.

J'ai dit que depuis quelques années je signe Allusion, mais peut-être à certaines occasions, il me faut redevenir L'enfoiré.