Syndics, la crise de confiance (14/11/2025)
Le magazine #investigation parlait de cette situation le 12 novembre.
En Belgique, près de 4 millions de personnes possèdent un appartement. Le plus souvent, l'entretien des parties communes de l'immeuble est placé sous la responsabilité de 50% d'entre eux d'un syndic professionnel. Comment travaille-t-il, dans quel cadre légal et avec quels contrôles ? Les accusations de manque de transparence, d'absence de communication ou de collusion avec des prestataires extérieurs sont nombreuses et plongent le secteur dans une vraie crise de confiance. Investigation a enquêté pendant plusieurs mois et découvert certaines pratiques douteuses parmi lesquelles des soupçons de mises en place d'un système de fausses factures, de détournements d'argent présumés et de potentielles ententes illicites. Des comportements illégaux au détriment de nombreux propriétaires et qui jettent le discrédit sur l'ensemble de la profession.
N'oubliez pas qu'aux choses très sérieuses, j'aime ajouter de la parodie et l'humour...
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Préambule
Ce magazine #investigation de la RTBF a enquêté de manière approfondie des situations et apporté des exemples de syndics.
Un syndic (du grec ancien : σύνδικος / súndikos, « avocat ») est une personne ou une entreprise chargées des affaires et de défendre les intérêts d'une communauté.
Ci-après je vais tenter de rester le plus général possible pour résumer ce #investigation même si, je suis conscient des particularités spécifiques à chaque bâtiment. Je prends exemple au départ de l'immeuble où j'habite depuis 35 ans et qui existait déjà avant mon arrivée.
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Les griefs majeurs envers les syndics relevés dans #Investigation
- Frais élevés
- Dépenses injustifiées
- Communications difficiles
- Manque de transparence
- Absence de contrôle
- Pas de contrôle fiscal
- Lenteur d'exécution
- Sentiment de méfiance, de fraudes, d'abus de confiance et finalement d'arnaques potentielles
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Principes de base entre le syndic et l'immeuble
Le syndic est chargé de gérer les finances de la copropriété d'un immeuble à appartements au niveau des communs : caves, ascenseurs, jardins, chaudières, canalisations, toitures, choix des prestataires de services avec lesquels le syndic collabore, envoie de factures à répercuter dans les charges des propriétaires, organisation d'une ou de plusieurs assemblées générales des propriétaires, une fois par an minimum. Commun, c'est commun. Pas de liens à y chercher au niveau privatif
Pour fixer les relations, un acte de base et un ordre intérieur a été créé par un notaire et remanié en cas de changement fondamental et structurel du bâtiment. Ce fut le cas lorsque sa structure pavillonnaire s'est transformée en une entité unique (prix : 20.000 euros).
Fin mars, une AG a été organisée pour établir le montant de ce que les propriétaires auront à payer chaque trimestre jusqu'à l'année suivante et, donc, la prochaine AG.
D'autres immeubles divisent l'année en trimestres et établissent en frais réels à terme échu, donc non provisionnels. Ce système entraine une révision à chaque trimestre avec de nouveaux montants à payer tout au long de l'année.
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J'habite donc dans un immeuble à appartements dans lequel il y a près de cent propriétaires ou locataires qui occupent les lieux.
J'ai fait partie du Conseil de Gérance entre 1995 et 2018 avec un syndic externe, un contrôle interne avec un président et des assesseurs. C'est, en principe, un statut de bénévoles.
Le syndic et le Conseil n'est pas le larbin des propriétaires, est-il dit dans #investigation.
C'est absolument vrai mais il doit vérifier si les fournisseurs qui ont été chargés de missions ont été exécutés suites aux contrats d'entretien intermédiaire, ont été achevés dans les normes usuelles et qu'il n'y ait pas eu de vices cachés.
Le syndic existe sous forme d'une grande entreprise. Il dépend alors du délégué que cette société a envoyé.
Quand c'est une petite entreprise, le nombre de propriétés dont le syndics s'est chargé avec des collaborateurs, est important. Trop de d'immeubles à gérer est un risque de surcharge. "Qui trop embrasse mal étreint" dit un dicton.
Un problème survient dès la réception d'une demande de propriétaires au syndic.
Il faut organiser les priorités avec la question : "le problème est-il urgent ou important". Les deux types de cas peuvent donner diverses réponses. Ils peuvent être les deux, mais c'est au niveau management à le déterminer à ses risques et périls en fonction de la compréhension du problème.
Les aspects financiers et comptables entrainent un lien avec des montants qui peuvent s'élever très fortement.
Les aspects humains entrainent, eux, un lien au niveau psychologique.
Ces deux aspects sont aussi importants l'un que l'autre.
Ils sont à assumer par les représentants du Conseil de propriété qui agit en intermédiaire, souvent en internes, comme porte parole à une sorte de bureau des plaintes (rien à vois avec le bureau des complots comme j'ai parlé précédemment sur ce site) en relation avec les limites de connaissance, du métier et de la présence de chacun.
Les frais à prendre en considération dépendent de la richesse de l'immeuble en question, de ses participants, de l'environnement communal et des limites de la feuille de route fixée au début du mandat du syndic.
Les perturbateurs ont le droit d'exister mais un esprit démocratique et social doit subsister.
Refuser le paiement des charges n'est pas acceptable, eu égard des liens qu'a un propriétaire vis-à-vis des autres cohabitants qui feraient ressortir des carences d'honoraires.
Si les litiges dépassent l'entendement, ceux-ci seront à développer et juger en justice. (autant savoir, la justice n'a plus les moyens d'assumer ses devoir comme les manifestations d'aujourd'hui le prouvent avec le titre "La justice étouffée" )
Le choix des fournisseurs est toujours influencé par des qualificatifs qui ne sont pas toujours connus par les propriétaires. De ce fait, ils peuvent être détournés par des bénéfices plus secrets par les syndics malhonnêtes. Les syndics sont obligés par mandat de proposer trois offres différentes avant de choisir un fournisseur de services.
Il est certain que l'entretien d'un bien neuf demande moins d'effort à maintenir qu'un bien ancien.
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- “Si vous avez confiance en vous-mêmes, vous inspirerez confiance aux autres.”
- Comme dans ce cas spécifique des syndics, il faut que les intérêts de chacun soient respectés au juste prix comme dans les relations humaines.
- Si vous n'aimez pas vivre en communautés ni attendre les retours sur vos investissements communautaires, il vous suffit d'acheter une maison et de régler les problèmes par vous-mêmes.
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