Syndics, la crise de confiance

Le magazine #investigation (lien) parlait de cette situation le 12 novembre.

En Belgique, près de 4 millions de personnes possèdent un appartement. Le plus souvent, l'entretien des parties communes de l'immeuble est placé sous la responsabilité de 50% d'entre eux d'un syndic professionnel. Comment travaille-t-il, dans quel cadre légal et avec quels contrôles ? Les accusations de manque de transparence, d'absence de communication ou de collusion avec des prestataires extérieurs sont nombreuses et plongent le secteur dans une vraie crise de confiance. Investigation a enquêté pendant plusieurs mois et découvert certaines pratiques douteuses parmi lesquelles des soupçons de mises en place d'un système de fausses factures, de détournements d'argent présumés et de potentielles ententes illicites. Des comportements illégaux au détriment de nombreux propriétaires et qui jettent le discrédit sur l'ensemble de la profession.

N'oubliez pas qu'aux choses très sérieuses, j'aime ajouter de la parodie et de l'humour... 

...

Préambule

Ce magazine #investigation de la RTBF a enquêté de manière approfondie des situations et apporté des exemples de syndics.

Un syndic (du grec ancien : σύνδικος / súndikos, « avocat ») est une personne ou une entreprise chargées des affaires et de défendre les intérêts d'une communauté.

Ci-après je vais tenter de rester le plus général possible pour résumer ce #investigation même si, je suis conscient des particularités spécifiques à chaque bâtiment. Je prends exemple au départ de l'immeuble où j'habite depuis 35 ans et qui existait déjà avant mon arrivée.

...

Les griefs majeurs envers les syndics relevés dans #Investigation

1. Frais élevés
2. Dépenses injustifiées
3. Communications difficiles
4. Manque de transparence
5. Absence de contrôle
6. Pas de contrôle fiscal
7. Lenteur d'exécution
8. Sentiment de méfiance, de fraudes, d'abus de confiance et finalement d'arnaques potentielles

...

Principes de base entre le syndic et l'immeuble

Le syndic est chargé de gérer les finances de la copropriété d'un immeuble à appartements au niveau des communs : caves, ascenseurs, jardins, chaudières, canalisations, toitures, choix des prestataires de services avec lesquels le syndic collabore, envoie de factures à répercuter dans les charges des propriétaires, organisation d'une ou de plusieurs assemblées générales des propriétaires, une fois par an minimum. Commun, c'est commun. Pas de liens à y chercher au niveau privatif

Pour fixer les relations, un acte de base et un ordre intérieur a été créé par un notaire et remanié en cas de changement fondamental et structurel du bâtiment. Ce fut le cas lorsque sa structure pavillonnaire s'est transformée en une entité unique (prix : 20.000 euros). 

Fin mars, une AG a été organisée pour établir le montant de ce que les propriétaires auront à payer chaque trimestre jusqu'à l'année suivante et, donc, la prochaine AG.

D'autres immeubles divisent l'année en trimestres et établissent en frais réels à terme échu, donc non provisionnels. Ce système entraine une révision à chaque trimestre avec de nouveaux montants à payer tout au long de l'année.   

Le quorum des présences de propriétaires et des quotités sont vérifiés et doivent dépasser les 50% en présences et en quotités (ou représentées) pour obtenir une AG valide. Dans le cas contraire, elle doit être reportée à une date ultérieure. Les propriétaires sont invités et peuvent être représentés par des procurations. Le calcul des montants des charges est basé en fonction des quotités de chaque appartement. Au cours de cette assemblée, attablés ensemble, syndic et autres acteurs devant les propriétaires, se doivent de leur demander s'ils sont toujours qualifiés et habilités pour reprendre l'assemblée. Le statut des projets en cours ou déjà réalisés sont présentés suivis par les projets qui seront mis en route l'année suivante.

Normalement, les projets d'avant et d'après pourraient être mentionné avant l'assemblée générale pour pouvoir décider des marches à suivre lors de l'AG.

Après l'AG, son rapport doit être transféré simplement mis en forme, aux propriétaires dans le mois qui suit sans en changer les termes.  

Le syndic reçoit ainsi les pouvoirs de continuer à gérer l'immeuble, sinon, il sera déchargé de sa mission par un accord de tous les présents ou représentés, et chargé d'une nouvelle mission de recherche d'un nouveau syndic avec sa collaboration et l'aide des propriétaires.

Des provisions de charges appelés "fonds de roulement" et un fond de réserves sont demandées en prévision pour l'année qui vient.

Celles de l'année qui s'est achevée, donneront la connaissance des montants soldées par un bilan avec les débits (-) et les crédits (+) (montants égaux en absolu). Une fois approuvés, l'AG est en ordre de marche pour statuer.  

Les deux fonds sont  demandé aux les propriétaires s'ils habitent les lieux eux-mêmes ou non.

Les répartitions des charges de consommation de l'eau, du chauffage se déterminent en fonction des compteurs privatif et communs. L'électricité a un lien direct avec l'entreprise d'électricité. 

Les travaux futurs dans l'immeuble sont à épargner dans un fond de réserve attribuables exclusivement aux propriétaires. Les fonds de roulement sont en général attribués aux locataires par une demande des propriétaires.

Il n'y a pas de triangulaire dans les acteurs. Pas de liens directs entre les locataires et le syndic. Le locataire doit s'adresser à son propriétaire en charge de veiller à la bonne utilisation de son bien et répercuter les problèmes communs au niveau supérieur, conseil de gérance de la propriété ou syndic. 

Le syndic doit présenter trois devis pour le choix des fournisseurs.

...

Réflexions du Miroir

J'habite donc dans un immeuble à appartements dans lequel il y a près de cent propriétaires ou locataires qui occupent les lieux.

J'ai fait partie du Conseil de Gérance entre 1995 et 2018 avec un syndic externe, un contrôle interne avec un président et des assesseurs. C'est, en principe, un statut de bénévoles.  En 35 ans, j'ai vu succéder cinq syndics différents. 

Le syndic et le Conseil n'est pas le larbin des propriétaires, est-il dit dans #investigation. 

C'est absolument vrai mais il doit vérifier si les fournisseurs qui ont été chargés de missions ont été exécutés suites aux contrats d'entretien intermédiaire, ont été achevés dans les normes usuelles et qu'il n'y ait pas eu de vices cachés.

Le syndic existe sous forme d'une grande entreprise. Il dépend alors du délégué que cette société a envoyé.

Quand c'est une petite entreprise, le nombre de propriétés dont le syndics s'est chargé avec des collaborateurs, est important. Trop de d'immeubles à gérer est un risque de surcharge. "Qui trop embrasse mal étreint" dit un dicton.  

Un problème survient dès la réception d'une demande de propriétaires au syndic.

Il faut organiser les priorités avec la question : "le problème est-il urgent ou important". Les deux types de cas peuvent donner diverses réponses. Ils peuvent être les deux, mais c'est au niveau management à le déterminer à ses risques et périls en fonction de la compréhension du problème.

Les aspects financiers et comptables entrainent un lien avec des montants qui peuvent s'élever très fortement.

Les aspects humains entrainent, eux, un lien au niveau psychologique.

Ces deux aspects sont aussi importants l'un que l'autre.

Ils sont à assumer par les représentants du Conseil de propriété qui agit en intermédiaire, souvent en internes, comme porte parole à une sorte de bureau des plaintes (rien à vois avec le bureau des complots comme j'ai parlé précédemment sur ce site) en relation avec les limites de connaissance, du métier et de la présence de chacun.

Les frais à prendre en considération dépendent de la richesse de l'immeuble en question, de ses participants, de l'environnement communal et des limites de la feuille de route fixée au début du mandat du syndic.

Les perturbateurs ont le droit d'exister mais un esprit démocratique et social doit subsister. 

Refuser le paiement des charges n'est pas acceptable, eu égard des liens qu'a un propriétaire vis-à-vis des autres cohabitants qui feraient ressortir des carences d'honoraires. 

Si les litiges dépassent l'entendement, ceux-ci seront à développer et juger en justice. (autant savoir, la justice n'a plus les moyens d'assumer ses devoir comme les manifestations d'aujourd'hui le prouvent avec le titre "La justice étouffée" ) 

L'Etat et le fisc n'interviennent aucunement dans les relations immobilières.

Déposer une plainte en justice est seulement pris en compte.

Le bâtiment devrait posséder une protection juridique par contrat entrant dans les frais.

Le choix des fournisseurs est toujours influencé par des qualificatifs qui ne sont pas toujours connus par les propriétaires. De ce fait, ils peuvent être détournés par des bénéfices plus secrets par les syndics malhonnêtes. Les syndics sont obligés par mandat de proposer trois offres différentes avant de choisir un fournisseur de services.  

Dans l'émission #investigation, il est mentionné qu'il y aurait une moyenne de 20 ou 25 euros par mois pour le propriétaires. Je ne l'ai pas compris. Je n'en parle pas.

Il est certain que l'entretien d'un bien neuf demande moins d'effort à maintenir qu'un bien ancien.

  La vérification des compteurs et des décomptes de charges est le rôle d'un commissaire aux comptes reconnu par las Agents immobiliers.

Les radiations de syndics reconnus comme coupables et frauduleux, sont très rares. 

L'ABSA des syndics est chargé de déterminer les fausses factures présumées.

Soyons durable et social avec les impacts en positif et en négatif.

Les communes ont aussi un rôle par le fait qu'elles espèrent avoir un retour sur leurs investissements sous forme de taxes communale via les revenus cadastraux.

Les Belges on "une brique dans le ventre"

Mais, l'achat d'appartements pour les jeunes est devenu souvent prohibitif.  

Cela mène à une situation où on construit de plus en plus de nouveaux immeubles à Bruxelles, à destination unique de futures locataires et qu'un propriétaire investisseur ne pourrait même plus acheter. 

Ethique et résistance aux tentations s'imposent à l'Office 

des Propriétaires.

 

Notre première AG de mars n'avait pas le quorum des présences et a été reportée en automne.

Lors de cette deuxième sess, les votes sont à l'arraché. Peu importe les quorum, ceux qui sont présents décident pour tous les autres.

Lors de notre dernière et récente deuxième AG, puisqu'on est dans une période où le "numérique" s'impose, j'ai proposé que le syndic donne accès à l'évolution des projets en cours d'année par Internet. Plus impliqués dans les affaires de l'immeuble, les propriétaires seront moins enclins à ne pas comprendre ce qui s'y passe.

Une nouvelle tâche pour le syndic, bien sûr, mais qui aurait l'avantage de supprimer les ragots et les mauvaises interprétations des situations. 

Qui sait, le "jour de la fête des voisins" sera peut-être utile. 

 

J'ai demandé des histoires drôles à ChatGPT :

1. L’histoire du paillasson rebelle
Un propriétaire reçoit un mail de son syndic :
- Monsieur, merci de retirer votre paillasson. Il n’est pas conforme au règlement de copropriété. 
- Je comprends, mais… tous les voisins ont le même., répond un proprio
- Justement. Ils ne sont pas conformes non plus. Nous avons donc rappelé la règle à tous.
Résultat : plus de paillassons dans l’immeuble……sauf celui du syndic, venu en réunion : « C’est temporaire. »

2. La réunion de copropriété la plus courte du monde
Ordre du jour : « décision sur la couleur des portes d’ascenseur ».
— Beige sable, dit le premier propritaire
— Gris souris. dit le second
- Moi je propose…, tente de dire le troisième
— Trop tard, elles ont déjà été peintes, coupe le syndic.
Fin de séance. Durée : 4 minutes 12.

3. Le pigeon, le balcon et le syndic
- Des pigeons envahissent mon balcon, pouvez-vous intervenir ?, se plaint un propriétaire
- Bien sûr : merci de leur demander d’envoyer un ordre de mission signé pour que nous ouvrions un dossier., répond le syndic.
- Ils viennent de le faire, mais vous ne pourrez pas le lire : c’est en grains de maïs, dit le proprio

4. Le mystère de l’ampoule du couloir
Un couloir reste dans le noir pendant 2 semaines.
- Nous attendons l’avis d’un électricien., explique le syndic
Un copropriétaire change l’ampoule lui-même : 2,50 €, 10 secondes.
- Intervention électrique non conforme aux procédures. écrit le syndic.

5. L’histoire vraie de tous les immeubles : la fuite
- Il y a une fuite dans la gaine technique !, dit un proprio 
- De votre côté ?, demande le syndic »
- Non, du vôtre ?, répond le proprio 
- Non plus. , répond le syndic
La fuite « Glou glou glou », reste parfaitement indifférente.

- Si tu veux, je peux t’en inventer d’autres dans un style plus absurde, plus réaliste, très sec comme dans un PV d’assemblée, ou même sous forme de mini sketchs !, m'a demandé ensuite ChatGPT.

 

...

Conclusions :

• “Si vous avez confiance en vous-mêmes, vous inspirerez confiance aux autres.”
• Comme dans ce cas spécifique des syndics, il faut que les intérêts de chacun soient respectés au juste prix comme dans les relations humaines.
• L'argent n'est pas seulement le nerf de la guerre, c'est aussi le sang vénéneux de la vie.
• Si vous n'aimez pas vivre en communautés ni attendre les retours sur vos investissements communautaires, il vous suffit d'acheter une maison et de régler les problèmes par vous-mêmes.  

OrelSan est à l'honneur aujourd'hui

Pour info: les photos d'art naïf ont été prises à l'expo temporaire à la maison communale. Si intéressé par l'Art naïf en voilà d'autres. 

 

Journal de la semaine

 

1. Dix ans depuis les attentats terroristes à Paris

Edito à ce sujet de Pierre Marlet 

2. La COP30 à Belem

Un retour à un billet écrit en 2006 "La vérité qui dérange

3. Le survol des drones au dessus de la Belgique

4. Culture en Prime avec André Manoukian.

Pianiste, compositeur et amoureux des mots avec son parcours et sa passion pour la musique sous toutes ses formes. 

Allusion   

...

Suite à notre AG : son rapport

Trop court si le but était d'en faire ses minutes.

Pendant mes 20 ans de management, écrire des minutes de réunions ont souvent été soit à lire soit à en écrire.

Trop long si le but était d'intéresser les propriétaires présents ou non. 

Une Assemblée générale est légalement obligatoire.

Comme je l'ai fait remarquer dès entrée de jeu de cette AG, il y avait trois points importants à signaler.

Du temps du Covid, les AG étaient supprimer.

1. Demander aux propriétaires, quelques semaines avant une AG, quels étaient les problèmes communs à signaler et qu'il fallait tenir compte pour une AG..

2. Les présenter une semaine avant l'invitation à l'AG dans un pré-rapport deux options et possibilités de pouvoir accepter (OUI) ou refuser (NON) chacun des projets en même temps que les projets en cours ou terminés. Ce n'est pas lors de l'AG que l'on devrait prendre position sur l'acceptation ou le rejet d'un projet mais bien avant pour donner le temps de réfléchir de son importance et du prix de son implémentation qu'il sous-entend..  

3. Avoir la possibilité de suivre les projets, de voir leur évolution et leur échéance en cours d'année et aussi connaitre le montant par quotité à payer pour le fond de roulement et le fond de réserves à prévoir.. 

Que de temps épargné pendant les AG elles-mêmes.

Si la première AG de l'année n'a pas eu le quorum des présences nécessaires, elle est postposée à une date ultérieure.

Lors de la 2ème sess, l'enregistrement des présences n'est plus nécessaire.

Une troisième AG ne serait nécessaire que si la justice est intervenue pour suivre une enquête ou dans le cas d'une information urgente et importante à communiquer lors d'une action est à prendre.

Sinon, que de blabla dans une AG surtout qu'elle commence souvent à 18h30, une heure que plusieurs propriétaires ne peuvent s'y astreindre après le travail.

Après l'AG, un propriétaire m'a dit que l'AG était trop longue. 

Je me souviens avoir été président par intérim pendant un an dans un seul pavillon au début de la création d'un bilan en additionnant les débits et les crédits. 

Les vérifications des résultats et des comptes étaient pratiquées par le Conseil de gérance mais c'est le contrôleur aux comptes qui prend la responsabilité de signer définitivement et de conseiller qui certaines choses sont à corriger.

Si nous continuons sans changement de pratique de la stratégie, il y aura de moins en moins de présences aux AG.

J'ai dit que depuis quelques années je signe Allusion, mais peut-être à certaines occasions, il me faut redevenir L'enfoiré.