Une brique dans le ventre (19/08/2013)

0.JPGL'argent sur les livrets d'épargne ne rapporte plus rien au particulier. Celui-ci se voit obligé de chercher des alternatives pour ne pas en perdre face à l'inflation. Il y avait le conseil: "N'épargnez plus dépensez ou spéculez". Une autre alternative: la brique. Plus sécurisée, en principe, puisque c'est du tangible. Les professionnelles, les "Immobilières", règlent tous les problèmes de ventes et de locations des biens immobiliers... Mais, voyons...

 

1.jpgL'immobilier a-t-il fait ses derniers pas avant de tomber?

Puis, on découvre que le risque de pénurie guette à Bruxelles.

0.jpgSuivre l'immobilier, c'est comme se retrouver sur une montagne russe, mais à petites vitesses.

En 1986, les taux avaient baissé et ce fut une période d'achat.

En 1992, courant inverse, les taux remontaient et dépassaient les 10%, et ce fut le repli.

Depuis 2006, les permis de bâtir sont en chute libre. La crise financière s'invitait dès 2007 en plat de résistance.

2010, une année qu'il fallait oublier au plus vite pour les surfaces de bureaux dont les locations restaient stagner vu les annonces de Jones Lang qui fleurissaient un peu partout depuis 2005. Mais ce fut, néanmoins, une années de bonnes affaires, disait-on.

Bonnes affaires, pour qui? Vendeurs, acheteurs ou intermédiaires? 

Les intermédiaires se bousculent même au portillon. Notaires, agents immobiliers, banquiers, cadastres, État et ré-État, ... Tous intéressés par vos envies de mettre un toit au dessus de votre tête. 

Coup d’arrêt de 2009, un nouveau coup de semonce.

0.jpgSurtout, ne pas perdre courage et espoir... En 2012, on apprenait que le patrimoine immobilier des Belges avait plus que doublé en 10 ans et atteint 1,066 milliard d’euros. 

A écouter propriétaires et locataires, le choix se dissocie entre la brique dans le ventre qui tourne à l'indigestion ou à la maladie contagieuse sous le coup de hauts et de bas dans la construction avec des informations contradictoires ou paradoxales...

"Les prix de l'immobilier ont reculé de 0,7% depuis janvier".

Une raison pour se mettre dans les rangs des acheteurs?

Les "Immo junkies" et les "Immo addict" épient toutes ces annonces et visitent tous les appartements et les maisons comme si c'étaient des musées pour trouver "le" bien idéal. 

Le Belge a une brique dans le ventre. C'est connu et c'est presque trop évident. Cela peut donner des crampes, rien que d'y penser à chercher comment y remédier

Phénomène psychologique plus que drastiquement choisi. Cette brique se nourrit d'un optimisme sans faille quant à sa valeur présente et future. Bien que les prix aient gagné 115% depuis 2000, plus d’un sondé sur deux estiment que la valeur de leur habitation va encore progresser de 4% par an ou davantage au cours de la prochaine décennie (enquête menée par le site Immoweb.be). 

Serait-ce la solution pour grappiller les derniers jetons de présence sur les marchés?

Une confiance aveugle en termes de croissance patrimoniale pourrait tourner à l'aigre suite à un ralentissement de la demande. Tout comme en Bourse, investir dans l'immobilier peut apporter stress et angoisses, dans des fluctuations conjoncturelles. 

Pour le vendeur potentiel, la plus-value ou la moins-value prend de l'importance au moment où il aura un besoin urgent de réaliser pour raison professionnelle ou privée.

Avant la crise des subprimes, l'immobilier fut le moteur de l'économie américaine et de la consommation pendant de nombreuses années. Le même phénomène s'est reproduit en Espagne et dans une certaine mesure, en Chine.

..

La question reste: vaut-il mieux louer ou acheter un bien immobilier? 

0.jpgLes droits belges d'enregistrements s'installent entre une fourchette de 10% et 12,5% en fonction de la région. Ils sont récupérables sur un second achat s'il y a plus de 2 ans depuis le précédent.

Les frais de notaires se calculent avec les "faux frais" en fonction de la localisation. Pour 100.000 euros, à Bruxelles, cela fait 8.300 euros. Le RC (Revenu Cadastral) y est aussi à prendre avec plus de considération dans les calculs

Comme le roulement reste faible entre 35 à 40 ans, la qualité est requise pour garantir le moins de dégradation dû au temps.

Un peu plus de la moitié des ménages belges disposent de leur propre logement et indiquent pouvoir encore économiser.(d'après l'Echo et De Tijd).  

En Wallonie, la population de propriétaires grimpe à 68% et en Flandre, à 73%.

A Bruxelles, 40% de la population est propriétaire de son bien. La recherche de mobilité est peut-être une des raisons en plus à ajouter aux frais engendrés par la vie d'une capitale. Les 'faux' Bruxellois, les navetteurs, viennent grossir la fréquentation de la capitale tout en résidant à la périphérie.

Parmi les résidents, 60% louent leur habitation avec une prédilection pour un appartement à une ou deux chambres.

0.jpgLa location d'un bien immobilier devrait progressé de 3 à 4% de concert avec les prix d'achats. Entre 2000 et 2010, la hausse du prix des loyers a progressé de 45%. 

Louer un appartement va de 8,6 euros par m2 dans des communes comme Molenbeek à 11,4 euros pas m2 à Woluwé-Saint-Pierre. Une variation entre 693 et 1.250 euros en moyenne pour un appartement conforme à la norme moyenne. Le quartier Fond'Roy à Uccle n'est pas mal non plus comme les revenus net imposables y atteignent les 60.000 euros par an. A Saint-Josse-Ten-Noode, ces mêmes revenus plafonnent à 13.000 euros.

Pour le propriétaire, les rendements moyens d'une location tournent autour de 4,2% brut. Brut parce qu'il faut penser à la maintenance du bien, au temps de recherches d'un acquéreur ou au pourcentage à accorder à l'agence immobilière qui s'en charge. Un mois de location qu'il faudra défalquer dans ce cas.

Mais, comme la population bruxelloise augmente et la pénurie de logements s'amorce, achetez et vous serez considéré. "Investissez zen" est destiné aux derniers récalcitrants. 

Faut-il renforcer l'offre immobilière? En considérant que l'on construit 4000 nouveaux logements par an à Bruxelles, en 2020, cela correspondrait à une pénurie et un manque de 100.000 habitations. 

1.jpgS'il parait que 'La Belgique fait partie des pays qui présentent une bulle immobilière', quand on sait que depuis 1998, les prix ont augmenté de 243%, ce n'est peut-être plus une bulle, mais un ballon de foot que l'on shooterait au loin.0.jpg

Les chiffres des notaires bruxellois montrent que, sous des apparences prospères, le marché du logement dans la capitale connaît une véritable mutation.


Sur la base d'un indice d'activité immobilière fixé à 100 en 2007, les notaires bruxellois sont bien contraints d'admettre qu'avec l'indice 95,6 pour l'année passée, le marché n'a toujours pas retrouvé son niveau d'avant la crise même si les prix des unifamiliales sont à nouveau en forte hausse avec plus de 11,8 %. 

L'espace vital est-il encore assuré?

Pénurie de logements, cela veut dire que tout est bon pour en obtenir plus. Ce qui est rare est toujours cher.On utilise les terrains à bâtir, on ré-alloue les surfaces de bureaux en habitations, on démolit ce qui ne tient plus la distance du temps ou on le rénove pour le mettre au goût du jour quand le prix de la rénovation est inférieur à la reconstruction. 

Puisque Bruxelles, ne peut pas s'étendre en superficie, il faut construire en hauteur et supprimer les interdictions de construire avec des hauteurs démesurées comme cela avait été décrété dans le passé.  

0.jpgPrès du canal, une nouvelle tour pour habitations de 140 m et 42 étages est en train d'être achevée. La pub pour cet "Up-Side" en est une preuve de ce besoin de construire des habitations. Dans l'urgence, quelques problèmes de salubrité comme la connexion avec les égouts ont été oubliées et les eaux usées sont jetées dans la Senne. Mais on y remédie, dit-on... ce sera pour 2014. Comment ça fait d'y habiter? Les prix des appartements avec terrasse jusqu'au 25e tournent autour de 1850€/ m².
Au-delà, ils varient à partir de 3000€ du m² et augmentent jusqu'à 4500€ du m².

Ce n'est contradictoire qu'en apparence. Tout indique que les Bruxellois ont changé de comportement. La superficie moyenne des appartements neufs a baissé de 10 à 20 % en un quart de siècle et il y a fort à parier que le même phénomène existe pour les unifamiliales sur le marché secondaire.

0.jpgLes gens achètent des biens de plus petite taille. Deux chambres, c'est le compromis le plus prisé. Certains ménages ne peuvent plus se payer ce que leurs parents se sont payés. Alors on met les enfants dans la deuxième pendant qu'ils sont encore dans l'enfance. Il faut adapter l'offre aux comportements. Les jeunes achètent un petit appartement, le revendent, en achètent un autre plus grand et, si plus tard, ils en ont les moyens, revendent une fois encore pour acheter une unifamiliale.

Ceux qui ont adopté cette attitude il y a dix ans ont bien fait: les prix ont doublé.
Ce type de comportement alimente la hausse.

0.jpgD'autres facteurs jouent :

0.jpgPuis, il y a les autorités publiques qui constituent, à elles seules, une des grandes agences immobilières.

Des milliers de biens sont achetés et vendus chaque année. Le patrimoine, les "bijoux de famille" de l’État, entrent ainsi aux enchères. Si l'ancienne tour des Finances est dans un état délabré et ne trouve pas d'acheteurs, en 2012, ce sont 170 millions d'euros qui ont été récoltés, avec un débours de 263 dans des "entreprises amiables".

Enfin, il y a les résidences secondaires. A la côte, les prix sont à la traîne, sans parler de Knokke qui, par contre, entre dans un tout un autre programme car rien ne vaut la richesse de Knokke-Heist.

..

Et en France?

La pierre est-elle chère ? Une réponse circonstanciée de la Quotidienne d'Agora:

"La France, les prix ont augmenté de 263% depuis 1998. 

Là où tout est encore plus cher au mètre carré. 8000 euros le m2 à Paris, selon le dernier chiffre des notaires. 

La pierre est une des rares "valeurs sûres" ce qui fait qu'elle est rare, utile et convoité et donc cher. Normal... 

Plus d'acheteurs que de biens. Ce qui manque, des vendeurs. Un peu moins normal quand on sait qu'un jeune sorti d'une filière d'excellence de l'enseignement supérieur français est content de signer un contrat de travail six mois après avoir eu son diplôme. Avec son premier salaire, il doit se contenter d'une colocation dans Paris.

Vendre à 20.000 euros le m2 plusieurs lots dans des endroits prestigieux de Paris à des Arabes, des Russes, des Américains. Les Américains du nord aiment la rive gauche, les Américains du sud veulent la rive droite.  Un peu moins normal...

Un marché sans base, qui ne vit que tiré par le haut, n'est pas un marché sain. C'est même le début d'une véritable bulle, cette fois.

Aujourd'hui, à Paris et en France, la pierre, les actions, les obligations sont toutes devenues malsaines. Ce sont des marchés qui ont plus de chance de baisser que de monter. L'immobilier n'est plus un marché d'investisseurs.

A Paris, entre le rendement locatif d'une boutique, d'un appartement loué à usage professionnel ou d'un logement loué à usage d'habitation, le seul qui atteigne un niveau à peu près décent est la boutique.

Reproduction du schéma de la décennie 1970-1980. Même si l'immobilier monte, son prix en or va baisser. Une des principales raisons de cette hausse, le recyclage d'abondantes liquidités. Avec une différence dans le cas de la pierre parisienne par rapport aux actions ou aux obligations : la recherche de la sécurité et d'une protection contre l'inflation.

Le programme du parti socialiste prévoit le blocage des loyers ce qui, en cas de victoire électorale, ferait fuir les acheteurs investisseurs. Si des mesures d'austérité imposées par des marchés soucieux du surendettement public déclenchent des émeutes comme en Grèce, les acheteurs étrangers fuiront à la suite."

Mais pourquoi en est-il ainsi en France?

Renseignement pris, il faut rechercher des raisons dans le fait que les locataires sont mieux défendus que le propriétaire en justice. Celui-ci se doit de prendre des sécurités financières accrues, des garanties efficaces pour ne pas être lessivé dans l'opération de l'achat ou de la location d'un bien immobilier.

L'APL, l'Aide Personnalisée au Logement "L'aide personnalisée au logement (APL) est une aide financière versée à certaines personnes, pour réduire le montant de leur loyer ou de leur mensualité d'emprunt immobilier. Elle est attribuée selon la nature du logement et la composition de la familleElle permet aussi d'accéder à la propriété et de recevoir de l'aide en cas d'impossibilité du payement du loyer".

Le solde qui dépasse l'aide, est acquitté en ligne directe du locataire au propriétaire. Si ce solde n'est pas payé endéans les trois mois, le propriétaire a l'obligation d'en informer l'APL. Comme l'APL suspendra d'office le droit au locataire dans sa totalité, le propriétaire n'a donc aucun intérêt à le faire. Cela se corse, vraiment, quand le propriétaire est dénoncé par son locataire. Celui-ci devra rembourser les montants perçus depuis le début du "contrat" avec l'APL et perdre la totalité des transactions en renvoyant les deux interlocuteurs dos à dos devant un tribunal. Comble du comble, si le locataire est insolvable, considéré comme "pauvre", il pourrait se voir condamné à verser 50€ par mois au propriétaire tout en restant locataire du logement. L'APL devient un piège à plusieurs facettes pour le propriétaire. Si celui-ci doit, lui-même, encore payer des traites pour le bien qu'il loue, cela peut se traduire par la descente aux enfers avec ces 50. Ces APL sont calculées en fonction de revenus. S'ils baissent, il y a tout intérêt à profiter du nivellement vers le bas prévu par la société. Cela équivaut à de l'assistanat institutionnalisé pour le locataire, tandis que la solvabilité n'est jamais considéré en défaut pour le propriétaire. 

En consultant les articles citoyens français récents, on trouve "La réforme des plus-value immobilières serait un cadeau aux riches" qui parle des allègement d'impôts sur les résidences secondaires, dans le but de relancer l'économie... 

Le Monde, lui, écrit que le pouvoir d'achat immobilier progresse.

Que ne ferait-on pas pour pousser en avant le schmilblick de cette manne financière?

 

0.PNG

..

Retour en Belgique. 

0.jpg"La brique moins solide"le titre d'une séquence du JT présentée le 28 juillet dernier. Demain, serait-ce une courbe rentrante? Les notaires reconnaissent que l'absence de mesures budgétaires en 2011 a soutenu le marché du logement. Comme la Région est en déficit, elle a besoin de fonds et si elle devait augmenter les droits d'enregistrement, cela pèserait sur le marché et tuerait la poule aux œufs d'or. Ses rentrées fiscales de 473,75 millions d'euros, ont encore progressé de plus de 15 %. En revanche, la TVA de 21 % sur les honoraires des notaires, n'a quasiment pas eu d'impact. Une étude demandée par ING tentait de démontrer que les prix de l'immobilier pourraient s'effondrer avec le risque d'une hausse des taux d'intérêts et une correction, en 2015.

La chute des prix de l'immobilier est à envisager si le scénario du pouvoir d'achat reste en baisse, alliée à l'augmentation des taux d'intérêts, de l'endettement des ménages belges et des changements de fiscalité, survenaient. Une baisse des prix de l'immobilier de 15% en 2017 sont relativisés par les notaires et qu'une uniformisation sur plusieurs régions pourrait assouplir les besoins de logements dans une grande ville comme Bruxelles. 

0.jpgUn agent immobilier avec une centaine de biens à vendre disait que tout se passait encore bien en constatant seulement un certain ralentissement, pas dans les prix, mais dans la durée d'une transaction qui s'allonge. La sédentarité va à l’encontre de ce qui est demandé par les entreprises multinationales qui voient la flexibilité et la mobilité comme des avantages sans leur personnel.

Le secteur immobilier est considéré comme stable en Belgique. La progression démographique aura donc des obligations d'élargissement en surface plutôt qu'en concentration.

La profession d'agent immobilier est régulièrement critiquée par service public fédéral des Affaires économiques. 

Depuis plusieurs années, l'inspection économique s'intéresse de près aux pratiques du secteur. Les enquêtes n'ont pas été très favorables aux agents immobiliers...

0.jpg

En 2012, 75% de ceux qui avaient été contrôlés n'étaient pas en ordre avec leurs contrats.
Leur qualification pose problème. Pour les agents immobiliers, omettre le nom de la rue où le contrat a été signé n'est pas une faute professionnelle, ni même une faute grave puisqu'elle n'a aucun impact sur le consommateur. Selon l'IPI, la manière dont l'inspection économique qualifie ces faits entretient l'idée d'une profession pas nette... Tout ne baigne pas dans la profession. Des agents immobiliers sans scrupules existent, sans oublier ceux qui exercent illégalement la profession et qui ne tiennent pas compte des pratiques et des règles légales... Concrètement un contrat d'exclusivité signifie qu'on ne peut pas vendre soi-même son bien même si on constate que l'agent immobilier ne fait pas grand-chose...  

Sur les commissions, il est conseillé de négocier un maximum de 3 à 4% sur le prix de vente et une durée de l'exclusivité limitée à 6 mois en tenant à l’œil, l'éventuelle reconduction tacite de l'accord pourtant interdite par la loi. En finale, c'est aussi surveiller le compromis de vente et éviter de signer sous la pression parfois forte du vendeur...

0.jpgLe titre original de ce billet consistait en  un jeu de mots, "Maison, mais son immopour donner écho à tous les acteurs extérieurs qui prennent leur profit dans les transactions immobilières.

La situation semble s'être améliorée puisque le nombre des infractions avait diminué 30%. Plus aucune agence immobilière ne donne d'argent au vendeur d'un bien à la signature du contrat, comme ce fut le cas, il y a bien longtemps pour une agence qui a aujourd'hui disparu de la circulation.

Où vous mènera l'immobilier? A l'aile ou à la cuisse? 

A cet article de la croissance et de l'extravagance, qui parodique vous apprend ce qu'est l'équivalent français du NINJA, c'est le PAPAPAPAPAPAPAPA: "Pas d'Activité. Pas d'Appartement. Pas d'Avenir. Pas d'Amis. Pas d'Automobile. Pas d'Autonomie. Pas d'Argent. Pas d’Allant".

0.jpg

En Belgique, cela pourrait se terminer par un "PABU" "Pas de Bulle", puisqu'il n'y a pas d'avantages fiscaux à l'horizon et que les banques ne sont pas préteuses sans répondant initial.

Avoir un bien pour se loger, pour y vivre soi-même, c'est d'accord, c'est un réel plus mais aussi une sédentarisation qui se confirme. Être propriétaire de son propre logement et unique profite de la déduction fiscale, capital et intérêts de ses revenus professionnels.

Louer un bien immobilier, c'est souvent dire bonjour aux surprises des dégâts et aux tracasseries administratives dans le recouvrement des loyers et garder une liberté. 

Cette différence de situation est un sujet-là qui mériterait plus qu'un article.

Propriétaire d'un appartement en copropriété et propriétaire d'une maison unifamiliale, deux autres visions qui ont chacune des avantages et des inconvénients. 

0.jpgPour terminer en beauté, pourquoi pas une maison à la montagne sur le toit d'un immeuble en ville comme l'a pensé un excentrique de Pékin? 

Six ans pour construire sa maison au dessus d'un immeuble résidentiel de 26 étages. Construit dans la roche montagneuse, ornée de gravats et d'arbres. "Originale comme idée, il ne lui manquerait plus que la mer avec les pieds dans l'eau", pourrait-on se dire à première vue.

Le malheur, c'est qu'il a déjà fait fuir quelques autres résidents qui ont eu à souffrir quelques fissures dans leur appartement.0.jpg

Vraiment, il y a des gens qui ne sont jamais contents...

Bruxelles, une métropole dans la boule de cristal sans devenir mégalopole comme un nouveau New-York à l'échelle du pays?

Ce ne serait plus un brique dans le ventre, mais uniquement du béton et une fameuse tuile à digérer  dans ce cas.

Un clic et un coup d’œil, 

sur les constructions bruxelloises toutes en hauteur...  

0.jpg


 

L'enfoiré ,

 

Après leurs confrères du Brabant wallon - et avant ceux de Liège, du Hainaut et de Namur -, les chiffres que viennent de publier les notaires bruxellois montrent que, sous des apparences prospères, le marché du logement de la capitale connaît une véritable mutation.

Sur la base d'un indice d'activité immobilière fixé à 100 en 2007, les notaires bruxellois sont bien contraints d'admettre qu'avec 95,6 pour l'année passée "le marché n'a toujours pas retrouvé son niveau d'avant la crise". Pourtant, les prix des unifamiliales, le bien le plus recherché à Bruxelles, sont à nouveau en hausse, en forte hausse même : + 11,8 % l'an passé.

Ce n'est contradictoire qu'en apparence. Tout indique que les Bruxellois - et tous ceux qui ont l'intention de le devenir - ont changé de comportement. La superficie moyenne des appartements neufs a baissé de 10 à 20 % en un quart de siècle et il y a fort à parier que le même phénomène vaut pour les unifamiliales sur le marché secondaire.

Explications

"Je constate dans mon étude que les gens achètent des biens de plus petite taille. Certains ménages ne peuvent plus se payer ce que leurs parents se sont payé. Ils ont donc adapté leur comportement", dit le notaire Gaétan Bleeckx. Ils achètent relativement jeunes un petit appartement, le revendent, en achètent un autre plus grand et, s'ils en ont les moyens, revendent une fois encore pour acheter une unifamiliale. "Ceux qui ont adopté cette attitude il y a dix ans ont bien fait: les prix ont doublé".

Ce type de comportement, qui ne fonctionne que lorsque les prix montent, mais qui alimente leur hausse, peut expliquer celle-ci alors que l'activité immobilière n'a toujours pas retrouvé son niveau d'avant la crise. Mais d'autres facteurs jouent :

l'inflation, dont les acheteurs ont craint la résurgence. Or l'immobilier est réputé offrir un rempart contre l'inflation (c'est surtout vrai pour les investisseurs).

la démographie, qui ne présente pas forcément le profil que l'on croit. L'Institut bruxellois de statistique et d'analyse table sur 200.000 nouveaux habitants à Bruxelles d'ici 2020, soit 25.000 par an. Les nouveaux venus n'étaient que 19.000 en 2011, essentiellement sur les communes du centre et de l'ouest (Ixelles, Bruxelles Ville, Schaerbeek, Molenbeek, Anderlecht). Mais "attention aux apparences, dit le notaire Bleeckx: il y a aussi une immigration à haut pouvoir d'achat sur les communes de l'est de Bruxelles". C'est dans le croissant d'or du marché, allant d'Uccle à Woluwé Saint-Lambert, que les prix sont les plus élevés "et ce n'est sûrement pas un hasard: c'est là que sont situées les institutions internationales".

les taux d'intérêt, dont l'emprunteur moyen a cru qu'ils allaient monter (comme l'inflation). Il n'en a rien été, ce qui a permis et permet toujours de faire jouer l'effet de levier, c'est-à-dire d'emprunter à taux inférieur au return (rendement et plus-value) d'un logement mis en location. C'est aussi la modestie des taux d'intérêt qui explique que les investisseurs préfèrent la pierre au compte d'épargne et aux obligations ;

la fiscalité, c'est-à-dire l'abattement régional sur les droits d'enregistrement (sur les biens vendus sous le prix moyen du marché surtout) et la déductibilité des intérêts hypothécaires.

Courbe rentrante?

Et demain? Les notaires reconnaissent que l'absence de mesures budgétaires en 2011 a soutenu le marché du logement, mais, disent-ils, si la Région devait augmenter les droits d'enregistrement, elle pèserait sur le marché et tuerait la poule aux oeufs d'or puisque ses rentrées (473,75 millions EUR) ont encore progressé de plus de 15 %.

En revanche, la TVA de 21 % sur les honoraires des notaires n'a quasiment pas eu d'impact .

Mais l'activité s'est tassée au quatrième trimestre de 2011.

"L'avenir dira s'il s'agit à nouveau d'un début de courbe rentrante pour 2012". 

Citations:

0.jpg
 


0.jpgMise à jour 22 août 2013La hausse des prix de l’immobilier en Belgique se poursuit (+,2,2 %), même si elle est un peu moins forte que l’année dernière, selon les chiffres du SPF Economie pour le premier semestre 2013. Le prix des terrains s’envole.
 
 
 
Mise à jour 31 août 2013: Nouveau dossier dans l'Echo

1.jpg

0.jpg

0.jpg

0.jpg


0.jpgMise à jour 14 septembre 2013
: Sur leboncoin.fr qui crée le buzz. Trop de candidats pour la location d'un studio à Paris? Jusqu'à 40 email ou demande de visites par heure. 

Un droit de visite de 5 euros, à payer par PayPal, est demandé par un propriétaire qui dit avoir trop de fantaisistes. Un commentaire était : "1 euro pour visiter mes chiottes".... :-)

 

1.jpg

Mise à jour 11 décembre 2013:


1. Le bonheur des uns fait le malheur des autres....  
La colère monte contre les sociétés high-tech à San Francisco. L'afflux de ces employés aux salaires souvent élevés, a entraîné une inflation rapide des prix de l'immobilier. Le bus-Google a été bloqué, le 9 décembre à 9h, dans le quartier de Mission à San Francisco. Les calicots disaient "Stop aux expulsions", "San Francisco n'est pas à vendre".La spéculation immobilière y va bon train. Le loyer pour un appartement à 2 chambres s'élève à 330 $. L'achat s'élève à un million de dollars. Tout devient plus cher qu'à New York. La réaction des autorités, c'est d'augmenter les appartements sociaux.

2.jpg
 
2. "Pourquoi les villes sont en première ligne du combat pour le développement durable?".
0.jpgLa proportion de citadins dans le monde est passée de 10% au début de la révolution industrielle à 53% aujourd'hui. Pour 2050, on attend 67%.
Les villes deviennent intelligente. Le principe de subsidiarité et l'économie d'échelle sont devenus les points principaux. L'Objectif Développement Durable Urbain est devenu primordial.
 
 
 

0.jpg

 

Mise à jour 03 juin 2014: Fin du chantier Up-Site, la plus haute tour de logements du pays.

0.jpg20 août 2014: Le prix des maisons se stabilise, celui des appartements continue à grimper.

 

20/10/2015: la situation actuelle en Belgique
podcast

11 avril 2017: Toujours stable mais de plus en plus inaccessiblepodcast

9 mai 2019:Investissement dans la brique en hausse podcast

24 juillet 2019: Nouveau baromètre de l'immobilierpodcast

28 février 2020: et encore un baromètrepodcast

7 mars 2020: Le coût de l'isolation est en hausse constantepodcast

2 mai 2021: Nouvelle manière de construire avec des champignonspodcast

4 mai 2021: Les prix dans l'immobilier sont en haussepodcast

 

Après leurs confrères du Brabant wallon - et avant ceux de Liège, du Hainaut et de Namur -, les chiffres que viennent de publier les notaires bruxellois montrent que, sous des apparences prospères, le marché du logement de la capitale connaît une véritable mutation.

Sur la base d'un indice d'activité immobilière fixé à 100 en 2007, les notaires bruxellois sont bien contraints d'admettre qu'avec 95,6 pour l'année passée "le marché n'a toujours pas retrouvé son niveau d'avant la crise". Pourtant, les prix des unifamiliales, le bien le plus recherché à Bruxelles, sont à nouveau en hausse, en forte hausse même : + 11,8 % l'an passé.

Ce n'est contradictoire qu'en apparence. Tout indique que les Bruxellois - et tous ceux qui ont l'intention de le devenir - ont changé de comportement. La superficie moyenne des appartements neufs a baissé de 10 à 20 % en un quart de siècle et il y a fort à parier que le même phénomène vaut pour les unifamiliales sur le marché secondaire.

Explications

"Je constate dans mon étude que les gens achètent des biens de plus petite taille. Certains ménages ne peuvent plus se payer ce que leurs parents se sont payé. Ils ont donc adapté leur comportement", dit le notaire Gaétan Bleeckx. Ils achètent relativement jeunes un petit appartement, le revendent, en achètent un autre plus grand et, s'ils en ont les moyens, revendent une fois encore pour acheter une unifamiliale. "Ceux qui ont adopté cette attitude il y a dix ans ont bien fait: les prix ont doublé".

Ce type de comportement, qui ne fonctionne que lorsque les prix montent, mais qui alimente leur hausse, peut expliquer celle-ci alors que l'activité immobilière n'a toujours pas retrouvé son niveau d'avant la crise. Mais d'autres facteurs jouent :

l'inflation, dont les acheteurs ont craint la résurgence. Or l'immobilier est réputé offrir un rempart contre l'inflation (c'est surtout vrai pour les investisseurs).

la démographie, qui ne présente pas forcément le profil que l'on croit. L'Institut bruxellois de statistique et d'analyse table sur 200.000 nouveaux habitants à Bruxelles d'ici 2020, soit 25.000 par an. Les nouveaux venus n'étaient que 19.000 en 2011, essentiellement sur les communes du centre et de l'ouest (Ixelles, Bruxelles Ville, Schaerbeek, Molenbeek, Anderlecht). Mais "attention aux apparences, dit le notaire Bleeckx: il y a aussi une immigration à haut pouvoir d'achat sur les communes de l'est de Bruxelles". C'est dans le croissant d'or du marché, allant d'Uccle à Woluwé Saint-Lambert, que les prix sont les plus élevés "et ce n'est sûrement pas un hasard: c'est là que sont situées les institutions internationales".

les taux d'intérêt, dont l'emprunteur moyen a cru qu'ils allaient monter (comme l'inflation). Il n'en a rien été, ce qui a permis et permet toujours de faire jouer l'effet de levier, c'est-à-dire d'emprunter à taux inférieur au return (rendement et plus-value) d'un logement mis en location. C'est aussi la modestie des taux d'intérêt qui explique que les investisseurs préfèrent la pierre au compte d'épargne et aux obligations ;

la fiscalité, c'est-à-dire l'abattement régional sur les droits d'enregistrement (sur les biens vendus sous le prix moyen du marché surtout) et la déductibilité des intérêts hypothécaires.

Courbe rentrante?

Et demain? Les notaires reconnaissent que l'absence de mesures budgétaires en 2011 a soutenu le marché du logement, mais, disent-ils, si la Région devait augmenter les droits d'enregistrement, elle pèserait sur le marché et tuerait la poule aux oeufs d'or puisque ses rentrées (473,75 millions EUR) ont encore progressé de plus de 15 %.

En revanche, la TVA de 21 % sur les honoraires des notaires n'a quasiment pas eu d'impact .

Mais l'activité s'est tassée au quatrième trimestre de 2011.

"L'avenir dira s'il s'agit à nouveau d'un début de courbe rentrante pour 2012".

 
Les Belges nourrissent un optimisme sans faille quant à la valeur présente et future de la brique, d'après l'enquête immoweb.be/Mon Argent. Le ralentissement de la demande et des prix depuis le début de l'année ne devrait-il pas les inciter à davantage de prudence?

On savait le Belge très attaché à la brique. On peut désormais affirmer qu’il place en elle une confiance aveugle en termes de croissance patrimoniale. Selon l’enquête menée par le site Immoweb.be et Mon Argent (résultats complets ce samedi 3 septembre dans notre supplément Mon Argent), près de 9 Belges interrogés sur 10 pensent que leur habitation va prendre de la valeur dans les 10 années à venir. Et deux tiers des sondés parient sur des prix immobiliers en hausse dans le futur.

| Lien permanent | Commentaires (52) |  Imprimer